전세계약 주의사항 확인하기

부동산이 하락하고 있는 시기에는 매매 가격이 급격히 하락하기 때문에 깡통 전세, 역전세의 위험이 매우 높습니다. 

네이버 부동산에 나와 있는 매매 가격이 전세 가격보다 높다고 확인 없이 전세 계약을 하셨다가 피해 보는 분들이 많습니다. 전세계약을 앞두고 계시거나 전세를 살고 계시거나 미래 전세를 구하려는 분들은 전세 계약 주의 사항에 대해 빠르게 알아보시는 것이 좋습니다.

 

 

깡통전세란 전세 가격이 매매 가격을 역전했다는 역전세라는 개념으로, 매매가가 계속 떨어져 전세 가격 이하로 떨어지게 되어 집을 팔아도 집주인이 나의 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우입니다.

집주인이 깡통전세가 되더라도 나의 보증금을 돌려주면 문제가 되지 않습니다.

그러나 집주인들이 모두 부자라고 생각하는데 실제 전세 세입자들보다 가난한 집주인들도 많습니다.

집주인은 전세를 놓아 받은 전세금과 나머지는 주택담보로 은행에서 돈을 빌려 집을 소유합니다.

전세금이 높으면 무자본으로도 주택을 구매하는 경우도 있는데 이를 무자본 갭 투자라고 합니다.

이렇게 여러 채를 갭 투자한 집주인의 경우 역전세가 되면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하고 빚은 쌓여만 가게 됩니다.

빚을 갚지 않으니 은행에서 집을 경매에 넘기게 되면 전세 보증금이 위험해질 수 있습니다.

 

이런 경우에 처하지 않도록 쉽고 빠르게 확인해 보시기 바랍니다.

1. 주택담보 대출금과 전셋돈이 매매금의 70% 를 넘지 않는다.

집주인이 집을 맡기고 은행에서 빌린 돈을 주택 담보금 또는 근저당이라고 합니다.

근저당과 전세 보증금을 합한 총액이 매매금의 70 이상이라면 피해를 당할 위험이 큽니다.

임대 계약이 종료되더라도 보증금을 못 받을 위험이 매우 높습니다.

 

A. 집주인의 근저당 확인하기

모든 중요한 근저당은 등기부 등본 을구에 나와 있습니다.

우리나라는 인터넷 등기소에서 등기부 등본을 간편하게 확인 및 발급이 가능합니다.

인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

등기부 등본을 보는 법에 대해서는 쉽게 이해하는 등기부등본에서 자세히 설명해 두었습니다.

2022.11.02 - [재테크] - 쉽게 이해하는 등기부등본

쉽게 이해하는 등기부등본

 

B. 전세금 시세 확인하기

전세금이 주변 시세와 비교하여 적절한지, 그리고 매매가 대비 전세가 비율이 적절한지는

한국 부동산원 부동산 테크나 국토부 실거래가 공개 시스템, 네이버 부동산, 아실, 호갱 노노 등을 통해 확인이 가능합니다.

부동산 테크 : http://www.rtech.or.kr/main/main.do

부동산테크

 

 

등기부 등본상에 근저당이 설정되어 있다면 근저당 + 전세금이 매매가의 70%가 넘는다면 계약하시면 안 됩니다.

등기부 등본상에 아무것도 설정되어 있지 않다면 전세금이 매매가의 70%가 넘는다면 계약하시면 안 됩니다.

왜 70%이냐는 최악의 경우 집이 경매로 넘어간 경우를 고려한 마지노선입니다.

2. 잔금일에  해야 할 일

전셋집의 재무 상태의 안정성을 확인하고 계약을 하러 가는 잔금 치르는 날 꼭 해야 할 일들에 대해 설명드립니다.

A. 등기부등본 재 확인하기

잔금 치르는 날이 아닌 그전에 등기부 등본을 발급받아 근저당을 확인하셨다고 하더라도

잔금 치르는 날에 다시 한번 더 확인해야 합니다.

왜냐면 잔금 바로 전날 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다.

계약을 하기 위해 함께 모인 시점에 등기부등본을 발급해서 확인해야 합니다.

B. 임대인(대리인) 신분 확인하기

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 사기를 예방할 수 있습니다.

등기부등본상 임대인이 당사자인지 신분증을 확인하시기 바랍니다.

잔금을 입금할 때에도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체하시기 바랍니다.

 

C. 전입신고 + 확정 일자 받기

잔금을 입금했다면 다른 날로 미루지 말고 해당 당일 계약서를 가지고 동사무소에 가서 "전입신고 및 확정일자"를 받아 두셔야 보증금 보호에 유리합니다.

 

전입신고 시 전입 신고한 다음날 0시부터 특정 권리인 대항력이 부여됩니다.

대항력이란 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 다 받을 때까지 집에 머무를 수 있는 권리입니다.

경매에 넘어가도 경매 낙찰자는 내 보증금을 줘야 하는 중요한 권리입니다.

 

경매에서 사용하는 어려운 용어 중에서 전세에 관련된 대표 권리에 대해 다음 글에 정리해 두었으니 참조하시기 바랍니다.

2022.11.01 - [재테크] - 손해 안 보려면 전세 계약할 때 꼭 알아야 할 팁

손해 안 보려면 전세 계약할 때 꼭 알아야 할 팁

 

 

임대차 계약의 경우 부동산 거래 신고법에 따르면 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고하고

전입신고의 경우 <주민등록법>에 따라 전입 후 14일 이내에 신고해야 익일에 대향력이 발생합니다.

늦게 신고하면 전세 세입자만 불리합니다.

확정일자를 받지 않은 상황에서 임대인이 계약 다음날 바로 은행에서 돈을 빌리면 

임대인이 은행에서 빌린 돈이 나의 보증금보다 권리가 앞서고 나의 보증금이 후순위로 밀려나기 때문에 보증금이 위험해질 수 있기 때문에 계약 당일에 "전입신고 및 확정일자"를 받아 두시기 바랍니다.

 

확정일자는 동사무소, 등기소 둘 중 아무 곳에서나 받을 수 있습니다.

 

만약 집주인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 요구한다면 계약하시지 않는 것을 추천드립니다.

 

 

3. 전세금 반환 보증 가입 

집에 근저당이 애매하게 설정되어 있거나 보증금이 떼일까 불안한 것이 싫으신 분들은 전세 보증 보험을 활용하는 방법이 있습니다.

전세 보증 보험은 경매에 넘어갔을 때 보증금 전액을 보증 기관에서 반환해 주고 추후 반환되는 보증금은 기관에서 받아가는 시스템으로 임차인 입장에서는 보증 보험만 가입되어 있으면 보증금 떼일 걱정이 없습니다. 

 

임대차 계약 만료 후 30일이 지났는데도 보증금을 돌려주지 않거나

계약 기간 내에 집이 경매로 넘어가 배당이 완료되었는데도 보증금을 돌려주지 않을 경우

보증기관이 대신 보증금을 반환해 주는 보험입니다.

 

집주인 동의 없이 가입할 수 있습니다.

신청 기한은 전세 계약 기간의 절반이 지나지 않았다면 신청이 가능합니다.

 

 "주택 도시 공사 HUG"와 "SGI 서울보증"에서 제공하는 전세금 반환 보증 보험 조건에 대해 빠르게 설명드립니다.

더 구체적이고 본인 상황에 맞는 정보를 원하실 경우는 해당 홈페이지에서 더 상세하게 확인해 보시기 바랍니다.

A. HUG  주택도시 보증 공사 

가입대상 : 아파트, 단독, 연립, 주거용 오피스텔로 한정

보증한도 : 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하 한도 내에서 자유롭게 설정 가능

보증요율 : 아파트 0.128%, 그 외 0.15%

자세한 사항은  HUG 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

HUG 홈페이지 https://khug.or.kr 

HUG 주택도시보증공사

 

 

B. SGI  서울보증보험

가입대상 : 아파트, 단독, 연립, 주거용 오프스텔, 도시형 생활주택까지 거의 모든 주택

보증한도 : 아파트는 제한 없고 나머지 10억 이하까지 보증 (보증금이 클 경우 SGI가 유리)

보증요율 : 아파트 0.19%, 그 외 0.218%

대상자별로 구분되는 상세 사항은  SGI 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 

SGI 홈페이지 https://ksgi.or.kr

한국SGI

 

이상으로 전세 계약 시 주의 사항에 대해 알아보았습니다.

우리가 살아가면서 전세든 월세이든 임대차 계약은 한 번은 하게 됩니다.  

부동산 계약 시 주의 사항을 익혀 두시면 닥치는 위험을 최소화하고 행복한 가정을 보호하실 수 있습니다. 

 

도움이 되셨기를 바랍니다.

감사합니다.