손해 안 보려면 전세 계약할 때 꼭 알아야 할 팁

전세 계약을 하면 부동산 소장님이 "주민센터에 가서 전입 신고하시고 확정일자 받아 두세요~ "라고 하시는 걸 듣게 됩니다.

부동산에는 큰돈이 들어가는 만큼 우리가 알지 못했던 사건들이 발생합니다.

전 임차인의 전세 보증금이 걸려 있을 수 있고 집주인이 담보로 은행에서 돈을 빌릴수도 있습니다.

전세 계약 후 전입신고할 때 임차인이 가지는 권리내용에 대해 쉽게 담았습니다.

조금만 더 공부해 두신다면 소중한 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

전세 계약을 하고 따로 등기하지 않아도 주민등록 전입신고를 한 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 갖게 됩니다. 

대항력

등기부등본에는 집주인이 변경되거나, 집주인이 아닌 다른 주체가 권리를 주장하는 정보, 은행의 근저당권이 설정된 정보를 담고 있습니다. 그래서 집을 새로 사는 사람이나, 그 집에 전세나 월세로 들어가는 사람들에게 집의 재정 상태를 알려주게 됩니다.

 

등기부등본에는 전세나 월세 이력(이를 임대차라 한다)을 기록하지 않습니다.

만기가 2년인 전세나 만기가 1년인 월세를 등기부등본에 올린다면 의미 없는 정보로 등기부등본이 매우 길어지겠지요.

 

특별한 경우로, 계약기간이 종료되고 전세 임차인이 보증금을 돌려받고 이사 가고자 하는데 어떤 사정에 의해 집주인으로부터 전세 보증금을 받지 못하면 전세 임차인도 전세권 설정 등기를 등기부등본에 올릴 수 있습니다.

 

전세 계약을 하고 따로 등기하지 않아도 주민등록 전입신고를 한 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 갖게 됩니다. 

대항력을 갖는다는 의미는 다른 권리보다 내 권리가 더 앞선다는 말입니다.

이렇게 취득한 대항력을 유지하려면 주택의 인도(즉 집에 거주)와 주민등록 전입을 계속하여 유지해야 합니다.

 

이런 대항력은 계약기간 만기까지 살 수 있는 권리를 주장할 때, 계약 시점의 주인이 다른 사람에게 집을 판다면 새로운 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 때 필요한 권리입니다.

 

전세 대항력

 

전세를 계약할 때 반드시 등기부등본을 확인해야 하는 이유는 내 전세 보증금의 권리를 확인하기 위해서입니다.

계약하기 전 등기부 등본을 보았을 때 은행의 근저당권이 설정되어 있다면 내 전세 보증금은 은행의 근저당 설정 다음의 권리를 가지기 때문에 집이 만약 경매나 공매로 넘어가면 안 좋은 경우에 총 전세보증금을 돌려받지 못하는 위험이 있을 수 있습니다.

우선변제권

전세 계약을 하고 주민등록 전입 신고하면 대항력이 생긴다는 것을 알게 되었습니다.

계약하고 난 이후 반드시 전세 계약서를 가지고 주민센터에 가서 확정일자를 받아야 합니다.

확정일자를 받는 순간 우선 변제권의 권리를 가지게 됩니다.

우선변제권이라 만약 집이 경매나 공매로 넘어가면 경매 낙찰금은 순서대로 지급되는데

후순위 권리자나 다른 채권자보다 내가 우선하여 최우선변제로 일부 보증금을 받게 되는 권리입니다.

2년 만기 이후 전세 계약 갱신 청구권을 사용하여 2년 더 연장할 경우 집주인은 5%까지 전세 보증금을 인상할 수 있습니다. 전세 계약을 갱신해서 전세 보증금을 올려 줄 경우는 새로운 계약서를 작성하고 그 계약서에도 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 그렇게 하지 않으면 증액 부분은 우선변제의 권리가 없어서 증액분에 대해 돌려받지 못하는 위험이 있습니다.

 

전입신고에 의해 주어지는 대항력은 매매, 교환, 증여 때 새로운 집주인에게 권리가 유지되지만, 경매나 공매 때는 등기부등본에 기록된 저당권, 근저당권, 압류된 일자보다 앞에 있어야 대항력을 인정받을 수 있습니다.

우선변제권은 소액 임차인으로 최우선변제를 받은 후 남아 있는 금액으로 순서대로 배당(지급) 받게 됩니다. 

최우선 변제는 지역마다 최우선 변제를 받을 수 있는 범위와 최우선 변제금이 다릅니다.

우선변제권이 있다면 순서와 관계없이 무조건 최우선 변제금액만큼 보증금을 받을 수 있습니다.

최우선 변제금액이 전체 보증금의 액수만큼 되지 않을 경우 순서에 따라 배당받게 됩니다.

 

나보다 앞선 권리자가 다 배당받고 잔액이 남아 있다면 보증금 잔액 범위 내에서 받게 됩니다.

만약 앞선 권리자가 배당받았는데 잔액이 없다면 받지 못하게 됩니다.

그래서 전세 계약을 할 때는 반드시 등기부등본의 확인이 필요합니다. 

 

이상으로 손해보지 않으려면 전세 계약할 때 꼭 알아야 할 사항에 대해 알아보았습니다.

집이 한두 푼 하는 것도 아니기 때문에 대비해서 나쁠 것이 없으니 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.